招商蛇口定增82亿元求解“保交楼”

观点网 在6月的股东会上，招商蛇口提出了四个不失，分别为不失误、不失血、不失速以及不失志，认为只要能保证四个不失，熬过当下的行业周期不是问题。

其中，不失血是指以稳定保持现金流安全为主，尤其是在行业下行周期以及恢复的底部时要特别注意保证现金流安全。

毕竟过去多家企业出险，基本都是因为失血过多，现金流出现了问题。今年在投资端放得更开的招商蛇口，更是格外注意资金链安全。

9月12日晚间，招商蛇口披露了82亿元增发预案。

根据公告，招商蛇口拟发行优先股总数不超过8200万股，募集资金总额不超过82亿元，本次向特定对象发行不向公司原股东优先配售。

招商蛇口表示，本次向特定对象发行优先股拟募集资金净额将用于保交楼、保民生房地产项目建设。

走入2025下半年，招商蛇口正在持续扩大手中筹码。

增发详情

招商蛇口本次向特定对象发行优先股的种类为附单次跳息安排的固定股息率、可累积、不设回售条款、不可转换的优先股，将采取向不超过200人的符合《优先股试点管理办法》和其他法律法规 规定的合格投资者定向发行的方式。

根据预案，本次发行的优先股每股票面金额为人民币100元，按票面金额发行，并且没有到期期限。

招商蛇口也强调，本次向特定对象发行优先股募集资金用于房地产开发项目的，仅用于与房地产工程建设支出相关的部分，即建安成本，均为资本性支出。

此次募集资金将全部用于房地产项目建设，包括广州林屿院项目、深圳会展湾雍境名邸项目、北京亦序佳苑项目、北京璟云雅苑项目等共11个普通住宅项目，均为处于建设开放周期之中，不少已开启预售。

其中，广州林屿院项目投资总额约为19.58亿元，计划使用募集资金4.85亿元；深圳会展湾雍境名邸项目投资总额约为31.37亿元，计划使用募集资金4.1亿元；北京亦序佳苑项目投资总额约45.97亿元，计划使用募集资金9.35亿元；北京璟云雅苑项目投资总额约为16.34亿元，计划使用募集资金3.75亿元；西安招商middot;梧桐书院项目投资总额约16.85亿元，计划使用募集资金5.76亿元；郑州时代观宸苑项目投资总额约为8.85亿元，计划使用募集资金2.18亿元。

成都招商锦城序项目投资总额约为26.61亿元，计划使用募集资金6.55亿元；上海新顾城项目投资总额约为62.85亿元，计划使用募集资金12.3亿元；上海铭庭项目投资总额约75.69亿元，计划使用募集资金11.63亿元；上海臻境名邸项目投资总额约为112.12亿元，计划使用募集资金17.17亿元；上海观嘉澜庭项目投资总额约40.43亿元，计划使用募集资金4.36亿元。

招商蛇口表示，本次募集资金净额少于项目总投资金额的部分，公司将以其他方式解决，募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

如果本次实际募集资金净额相对于募集资金拟投入金额存在不足，公司将通过自筹资金弥补不足部分。在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的募集资金拟投入金额进行调整。

资金投入的项目基本位于一二线城市，11个项目的开发周期大多集中在2023年6月至2028年12月之间，结算周期的主力为2027年，预计总销售收入为529.89亿元，总净利润为48.9亿元，平均项目销售利润率约为9.7%。

融资求解

招商蛇口上一次增发融资是在2023年10月，以每股人民币11.81元的发行价格，向特定对象发行A股股票7.19亿股，募集资金84.99亿元。扣除全部发行费用后，实际募集资金为84.28亿元。

截至2025年6月30日，该次定增募集资金已累计使用69.3亿元，累计使用闲置募集资金14亿元暂时补充流动资金，募集资金账户余额为1.16亿元。

根据本次优先股发行预案，上次定增的资金均无变更使用项目，除了43亿元用于补充流动资金及偿还债务外，剩余41.28亿元分别投入至长春公园1872项目、沈阳招商公园1872项目、重庆招商渝天府项目等共10个开发项目之中。

不过，10个项目中只有上海虹桥公馆三期项目、合肥臻和园项目、合肥滨奥花园项目及郑州招商时代锦宸苑项目达到预期收益，其余项目尚未完全交付，目前仍未进入结算周期。

而区别于过往增发融资，这是招商蛇口首次使用发行优先股进行募资，也是目前房企融资选择中的少数案例之一。

资料显示，优先股是一种兼具股权与债权特征的混合融资工具，特点在于优先股股东享有固定股息，且分配顺序优先于普通股股东，同时作为权益资本，优先股可以增厚公司净资产，降低资产负债率。

参考预案发行规模，以及截至2025年6月30日公司的净资产规模静态测算，优先股成功发行后，招商蛇口净资产将由2789.45亿元增长2.94%至2871.45亿元；营运资金由2266.24亿元增长3.64%至2348.24亿元；合并报表资产负债率由67.86%下降0.64个百分点至66.23%。

值得注意的是，优先股不可转换为普通股，不会增加二级市场的股票供给，可以避免摊薄现有股东股权比例，也是对现有股东权益的有效保护。

优先股股东通常无表决权，优先股也缺乏二级市场流动性，投资者无法通过股价波动获利，因此投资优先股主打安全但收益相对固定。

不过，优先股的固定股息通常与募集资金投入带来的利润增长额挂钩。招商蛇口表示，若增长额不能完全覆盖优先股股息，将可能对普通股股东可供分配利润造成摊薄。

根据预案约定，本次优先股每一期发行时的票面股息率均将不高于该期优先股发行前公司最近两个会计年度的年均加权平均净资产收益率。

年度报告显示，招商蛇口2023年和2024年加权平均净资产收益率分别为6.04%、3.36%，年均加权平均净资产收益率为4.7%。

但从今年上半年交出的成绩单看，招商蛇口经营相对稳定，盈利能力保持增长。

2025年上半年，该公司营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；利润总额31.08亿元，同比增长5.05%；期内净利润17.4亿元；归属于上市公司股东的净利润14.48亿，同比上升2.18%；综合税前毛利率14.38%，同比提升2.39个百分点。

截至报告期末，招商蛇口货币资金总额877.64亿元，剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30，财务管理上也实现了缩表。

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